Noul Cod Civil consacra caracterul de titlu executoriu al contractelor de inchiriere incheiate in forma autentica, precum si al celor incheiate prin inscris sub semnatura privata dar inregistrate la organele fiscale, in ceea ce priveste obligatia de plata a chiriei [art. 1798 NCC] si obligatia de restituire a bunului care face obiectul contractului [art. 1809 alin. 2 si 3 si art. 1816 alin. 3 NCC].
Aceasta noutate adusa de NCC este aplicabila tuturor contractelor de inchiriere, cu alte cuvinte atat contractelor ce au ca obiect imobile (locuinte, spatii destinate activitatii profesionistilor – sedii principale sau secundare, imobile cu alta destinatie), cat si contractelor de inchiriere a bunurilor mobile (mijloace de transport, echipamente, etc).
Consecintele acestei reglementari sunt importante, intrucat locatorul nu mai trebuie sa obtina o hotarare judecatoreasca pe fondul pretentiei sale, ci poate porni direct executarea silita impotriva chiriasului de rea-credinta (fie pentru neplata chiriei, fie pentru predarea bunului la incetarea contractului).
Cum autentificarea unui contract de inchiriere presupune plata unui onorariu calculat in functie de valoarea totala a contractului[2], putem presupune ca in cazul contractelor cu valoare insemnata (pe termen lung si/sau cu chirie mare), partile vor prefera inregistrarea la organele fiscale in locul autentificarii contractului. Cu toate acestea, chestiunea inregistrarii la organele fiscale a contractelor de locatiune nu este tocmai una simpla.
Precizam de la inceput ca, in opinia noastra, inregistrarea contractului de locatiune la organele fiscale nu poate consta intr-o procedura prin care contractului de locatiune i se atribuie un numar de inregistrare (data certa), ci reprezinta exclusiv inregistrarea in vederea luarii in evidenta a existentei acelui contract intr-un scop determinat, potrivit unei proceduri speciale.
Aceasta deoarece caracterul executoriu al unui inscris este acordat numai in temeiul legii [art. 372 C.proc.civ], cu consecinta importanta a lipsei unui litigiu pe fondul dreptului si punerea la dispozitie a procedurii de executare silita, astfel ca interpretarea art. 1798, 1809 si 1816 NCC nu poate fi una extensiva.
Data certa a unui inscris (chiar acordata de un organ fiscal) nu este suficienta, in opinia noastra, pentru a constitui „inregistrare” si a acorda caracterul executoriu acelui contract de locatiune, concluzie sprijinita si de faptul ca „inregistrarile” de contracte de locatiune facute de organele fiscale anterior intrarii in vigoare a NCC se efectuau potrivit unor proceduri specifice, simpla data certa acordata unui asemenea contract neavand aceeasi valoare.
Sursa: Noulcodcivil.ro
